物业的维修管理(2)
(2)地区单位估价表经当地建(计)委批准后，即成为法定准价。不得任意修改或补充，如遇特殊情况必须修改或补充时，必须经当地建(计)委批准。
(3)地区单位估价表的编制方法是将定额中各个项目的合计用工数、材料消耗数和机械台班消耗量套乘相对应的人工单价、材料预算价格和机械预算价格，即为各个项目的预算单价。计算如下：
人工费：某定额项目的合计工日数乘以相应等级的人工单价。
材料费：某定额项目的各种材料消耗量分别乘以相应地区材料预算价格之和。
施工机械使用费：某定额项目的各种机械台班消耗量分别乘以相应地区施工机械台班预算价格之和。
预算单价：人工费、材料费、施工机械使用费之和。
(4)生产要素的价格。
人工单价。指一个直接从事工程施工的技术工人一个工作日在预算中应计算的全部人工费用。包括基本工资、工资性补贴、辅助工资、职工福利费和生产工人劳动保护费。
材料预算价格。指材料从其来源地通过采购活动到达工地仓库后出库的综合平均价格。包括材料原价、运杂费和采购保管费。
机械预算价格。指机械正常工作一个台班所需消耗的人工、材料、燃料动力和应分摊的费用。包括机械折旧费、大修理费、经常修理费、安拆及场外运输费、燃料动力费、人工费、养路费及车船使用税。
(5)单位估价汇总表。是单位估价表的简化和综合形式，它是将单位估价表中各分项工程的单价汇总在一个表格里。其特点是所占篇幅少，使用方便。
(6)补充单位估价表是对定额中的缺项，在编制地区单位估价表时，根据定额的编制原则和方法进行补充，并报原批准单位审批后执行。
三、房屋维修工程预算的编制
房屋维修工程预算是以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。
1.编制依据
维修工程预算的编制，一般应以下列文件和资料为依据：
(1)经过审查批准的维修施工图或维修方案；
(2)现行维修工程预算定额；
(3)地区单位估价表；
(4)各种取费标准；
(5)材料预算价格；
(6)维修工程施工合同；
(7)其他有关文件和说明等资料。
2.编制的步骤
维修工程预算的编制步骤如下：
(1)收集有关基础资料。包括维修工程施工图纸；国家或地区颁发的现行维修工程预算定额；工资标准、材料预算价格、机械台班单价、各种取费率标准；现场情况等。
(2)熟悉施工图纸，了解维修工程内容和要求。施工图纸是编制预算的主要依据，编制预算之前必须全面熟悉、了解维修内容和要求，了解和掌握房屋结构和特征，这是准确、迅速编制维修工程预算的关键。
(3)现场勘查。深入现场认真勘查施工条件，了解房屋的实际损坏情况，拟定施工方案。
(4)熟悉定额或单位估价表。认真熟悉定额或单位估价表，并注意影响工程预算造价的有关因素，提高预算的准确性。
(5)计算工程量。工程量是编制预算的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据，必须正确计算。为避免重算和漏算，应按定额项目的排列顺序和施工的先后顺序来计算。一般维修工程工程量的计算顺序是先计算拆除工程，再由底层起逐层向上计算，即先由下向上，再由内向外；可以先计算土建，再计算设备，最后计算装饰。维修工程工程量的计算，应根据维修工程的特点，以www.77xue.com、不漏、不重、计算准确、便于套用定额为原则，不能死搬硬套。
(6)套用预算定额或单位估价表。根据所列计算项目和工程量，就可以套用定额或单位估价表，要求做到工程名称、内容、计量单位与定额相符。当遇到维修方案与定额项目中规定的产品规格、增添的材料数量等不相符时，可按定额中的有关规定予以换算。遇到定额中的缺项，而主管部门尚未批准补充时，可提供资料与建设单位协商临时制定一次性使用的补充定额，并报上级主管部门备查。
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