物业的维修管理(1)

（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。

3．房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位（包括物业管理企业）的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

（三）房屋维修的施工管理

1．房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

（1）小修工程（零修工程或养护工程）。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜，土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1％以下。

（2）中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是：工地较为集中，项目较少，工程量较多，带有周期性。如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。中修工程适用于一般损坏房屋，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下；中修后的房屋，70％以上必须符合基本完好或完好房的要求。

（3）大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋；公用生活设备（包括上、下水，通风、采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件，但不需全部拆除，此外工程的地点集中，项目齐全，具有整体性。大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往适用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25％以上。

（4）翻修工程。指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

（5）综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片（幢）房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求，其费用应控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20％左右。

2．维修工程的施工管理。

（1）编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。

维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划，并报业主管理委员会（或单个业主）审批后方可实施维修。维修的资金来源于物业的委托人（业主或使用者），对于多业主的物业，则需要按产权人份额比例分摊。

维修施工计划，应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应包括：施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。

（2）落实施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

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