“没有业委会 业主能否选聘物业公司” 研讨会实录
因为本身合同，甲方和乙方签个合同不可能让丙方埋单，就是因为开发商不可能和物业厩┒┱飧龊贤锩娲嬖谝桓龇ɡ淼奈侍猓ü抵鞅砭龅姆绞窖〕隼匆桓觯悦魅匪党隼匆抵鞅匦胍晃镆倒芾矸眩紫纫桓雒挥泄娑ㄇ捌诘那榭鱿碌媒晃镆捣穹眩诙鲆裁挥泄娑ㄊ怯伤词辗眩飧鑫侍饷挥忻魅罚颐峭ǔ５厝衔晌镆倒臼杖≌飧鑫镆捣穹眩⑶矣伤洌馐谴蠹蚁氲比坏氖虑椤?
第二个咱们可以看看北京市人民政府令，关于北京市居住小区物业管理办法，这个到现在还是有效的，根据咱们国家的法律的立法的规定，人民政府令属于政府规章，因为有效力是很高的，至少比哪个部门发个文件要高。业主可以把钱既可以交给业主委员会，也可以交给物业服务公司，并没有规定把这个钱必须要交给物业服务公司，这个规定目前仍然有效，除非北京人大出来一个新的细则，在这个细则出现以前这个规定是有效的，目前并没有废止，所以从这一点上讲。
同时池先生提到，入住的时候收取2%的建安管理费也是条例地规定的，同时规定了两条，物业管理费也是这么规定得很清楚，这个钱不属于物业公司属于业主的，业主委员会成立只求，应该交给业主委员会，在北京市2009年第10几条我忘了，最后一条规定得很清楚，前面已经收取了这笔钱必须纳入基金。我要说明什么问题，物业公司没有天然的收费的权利，想当然地把钱交给了他。
根据这两点，成立了业主委员会，如果更换了物业公司，我觉得可以根据这一条，可以把这些费用拿过来，只要把这个单子在没有成立业主委员会的小区，既然条例没有规定，物业公司可以收物业服务费，我们当然可以业主找一个机构，找一个中间的机构，哪怕财务管理公司我统统把钱交给他，跟你谈，你要OK了，我们就把钱拨给你，你要OK，我就不给你，拿不到钱他就跑了。当然这个问题要全体业主要齐心，所以业主有这个权利，我钱交给一个中介公司，我们这些业主，我推荐出业主代表，成立业主代表这个组织，我授权给他谈这个事情，谈完了以后，一期开发也好，已经开发的也好，我成立一个组织，我这些人经过这些已经入住的业主的授权，我根据民法应该有权利处理这些问题。这是一种事实上达到了我的目的，实际上拿不到钱了，拿不到钱可能就干不了了，干不了就走了。我们所有的这些做法是有法可依的，我想权利上，咱们有这个权利，实际操作上咱们依法办事，而且抓不到我们的把柄，我就提出了这么一个建议。大家可以讨论。
主持人：任晨光主任的发言谈到了很多具体的问题，待会儿老先生您有什么问题可以提问，也可以单独和任主任交流，他对业主委员会和业主大会的运作，包括业主也很多的研究。
咱们可以发言可以稍停一停，刚才的几位发言，大家听了有什么疑问，有什么意见可以稍做讨论，也都注意一下时间。
7.讨论
王养毅：我也提一个事，刚才任主任说得挺好，这个要齐心，你得有这个组织，就两条，一条是依法，一条就是团结，没有这两条不行，依法有些东西我也不知道，你说了199几年那个规定，我听着有点晕，有了这个法，我们知道了懂得了，大家团结起来，我们小区里头也都明白这个事，地下车库的事，我就不讲了，但是现在是什么情况呢？向大家提出来讨论一下这个事，我们这个物业公司进入这个小区，和小区是同时诞生出来的，开发商盖起来房子以后，我入住，我一入住以后开发商就给你把物业公司也承担了，你先交钱买房子，然后交物业费，这样一套手续，这样自然地就造成了掌握了小区管理的一统天下，慢慢地形成一个什么概念了？他收取物业费是理所当然的，从今天我听了任主任讲的，那就说什么呢？前期物业管理就不一定交，而且前期管理你物业公司给你钱，开发商给你2%，哪个小区实行了这个事？
任晨光：实行了。
主持人：开发商在交付建安费这块没有精确地统计，基本上实际没有，基本上通过什么形式呢，一个小区比如300万，300万拿给了物业公司，开发商拿去了，这就是开发商成立物业公司的最重要的原因之一，这个钱不出兜，就回来了，实际上开发商把建安费的2%交付给物业公司，应该说很少，基本说没有。
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