2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C
年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
=2211.60万元.。
2.年运营费用估算
（1）年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2％，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：
年维修费=1500×3800×2％=114.00万元
（2）年管理费。年管理费按年租金的3％计，故：
年管理费=2211.6×3％=66.35万元
（3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3％计，故：
年保险费=1500×38000×0.3％=17.10万元
（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12％，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5％，则：
年房产税和两税一费=2211.6×（12％+5.5）=387.03万元
（5）年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：
年土地使用税=5×5000=2.50万元.
（6）年运营费用合计：
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元
3.年净收益估算
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元
4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5％（具体过程略）。
5.求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，
短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26万元
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
09年房地产估价师 房地产估价师考试 房地产估价师考试网 房地产估价师考试题 房地产估价师 中国房地产估价师 房地产估价师协会 房地产估价师论坛 房地产估价师网 中国房地产估价师网
www.77xue.com的转自 www.77xue.com的
《2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C》相关文章
- 2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C
- › 吉林大学国防生2017年度下半年工作总结
- › 2017年咨询行业个人求职总结
- › 2017年高一学生第一学期期末总结
- › 2017年工作计划与期望
- › 2017年上半年班干部工作总结
- › 2017年11月残保金审核工作总结
- › 2017学年度第二学期期末总结
- › 2017年国庆长假个人工作总结
- › 2017年度“大学生村官”工作总结
- › 2017学年度辅导员工作助理工作总结
- › 2017年上半年银行客户经理工作总结
- › 2017年上半年个人工作总结
- 在百度中搜索相关文章：2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C
- 在谷歌中搜索相关文章：2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C
- 在soso中搜索相关文章：2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C
- 在搜狗中搜索相关文章：2017年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷C
