土地增值税新政解读
20xx年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知》，按照新规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
土地增值税不是一个新概念，早在1993年就开始征收，去年该项税收收入达230亿元人民币。该通知只是内部一个操作性文件，对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确，旨在加强各地税务机关在土地增值税征收过程中的可操作性，而并非一个新规定。该文件的出台后，纳税人应从以下几个方面关注政策的变化。
促使囤地开发商“吐地”
新政策实施后，商品房开发成本肯定增加，对近两年拿地的商品房项目影响小些，但以前拿地比较多，且囤积时间长，增值幅度大，现在开发成本将增加很多。土地增值税的征收，促使房地产开发企业的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。
此次税收清算对于各家房地产开发企业的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%.土地增值越大，税率越高，这对于期待手上土地增值的开发商来说，无疑是个打击。
缩短清算时间，降低囤地积极性
土地增值税属于地税，此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%到60%的累进税率，不可同日而语。以往土地增值税的结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算，但新规使单期项目也成为结算单位，可见政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
在国税总局下发文件中规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的情况。
在缩短清算时间的情况下，那些囤积土地的地产商也受到影响。因为增值税是针对已经产生收益的项目，那些囤积大量土地的公司表面上并没有受到影响，但考虑到被囤积的土地此前有很多是以较低价格获得的，在土地价格飙升和房价上涨的情况下，收入和成本价差也高，其所对应的增值税额就明显增加。原来清算这部分增值税的时间是在项目注销税务登记后，而很多公司可以不急着注销税务登记，它要缴纳的土地增值税就可以拖下去，现在要清算就必然会降低房地产商此前的盈利预期，所以地产商囤积土地的积极性也就要受到影响。
《通知》在影响地产商囤积土地方面要分两方面来看，一是那些通过较低成本获得土地的公司；二是通过招标拍卖的方式获得土地的公司。前者所要清算的土地增值税确实要多，受到的影响较大，但后者却不一定会受到多大影响，因为它的利润本来就低，所以地产公司储备土地的积极性并不会下降，受调控影响的还是那些盈利高的地产公司。
合理定价成为趋势
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