一个物业小区水电工程管理实例分析
从2009年2月以来，公司开始对东南豪门世家小区生活用水进行计量工作，发现水损呈上升的趋势。初步怀疑水有泄漏的可能性，但是原小区的供水计量除自来水厂总表外，生活泵的出水口及四幢大楼均未装设水表，且项目整体基建工作尚未完成，基建用水量无法计量。于是工程人员对水系统增设了5个支路分表，对用水动态进行实时监控，对生活泵的总出水量及四幢大楼的总用水量进行有效统计。通过一个星期的观察，从统计表中发现聚富阁管道的用水量有所增加，于是我们从21层的消防塔上查起，通过认真排查，反复试验和检查，确定位于聚富阁地下埋设的供水管道有大量泄漏的可能性。通过切割开地面查找，发现了供水管道焊接口有所脱落，导致出现大量水泄漏。经过及时维修，减少了每天300吨的水损失。这种增设出水支路计量仪表及阀门的做法，使物业服务公司对每幢楼的供水量心中有数，又可减少因故障对供水可靠性的负面影响，同时解决了一有故障就必须全面停水检修的问题。
此外, 由于小区供水是二次加压供水，遇到自来水公司停水或水泵房维修，就会造成业主无水可用。为了确保供水稳定性，在保证消防用水的前提下，公司在原有的消防水塔基础上进行改造，利用水塔上部提高浮球定位，扩展水塔容量，适当提升水位，引流至楼层给水管形成双回路反压输供到业户家中。这样就把原设计的单回路供水改造为双回路供水，做到生活用水与消防用水综合使用，消除了原来高层用户用水断断续续和用水高峰时高层用户断水等现象。
因开发商对该小区原设计规划进行改动，把四层（架空层）改建成32户单身公寓并在商场增改餐饮业功能，使供水使用量增加，但原供水设计供水量偏小，原配备的加压泵若24小时工作运行，会加速提前损坏，影响供水系统的寿命，且二次加压所消耗的发电量费用增加，蓄水池容量储备不足，特别是用水高峰期供水可靠性低、效率低的现象突出。
为解决上述问题，在现有水泵房配套的供水系统设施设备的基础上，公司拟新增一套无负压（直供水）变频给水设备：
首先，将无负压给水设备进水口直连市政给水管网，出水口连接用户供水系统。电控柜电力进线连接市政电源。进水口、出水口分别安装检测远传压力表，储水罐安装低水位检测浮球，它们将检测信号送入电控柜。电控柜动力出线连接水泵组，电控柜中PLC工控电脑通过串口和变频器相连实现数字通信进行设备工作状态监视和控制。
其次，设备由市政管网通水并通电时，水位低于储水罐中液位浮球，此时无水泵启动，当水位高于此水位后第一台水泵变频启动，再根据用户用水量的大小依次加泵和减泵，其原理是通过出水口远传压力表连续检测出水压力反馈至电控柜，再通过PLC和变频器自动调节变频泵转速和工频泵数量，使压力恒定到设定值。当水位低于液位浮球时，整个系统停泵。
第三，当储水罐水位高于液位浮球但又没灌满时，若市政管网供水量大于用户流量，储水罐水位上升，直至要满时，浮力推动无负压呼吸器的浮球使其关闭，储水罐被密封且压力上升至市政管网压力，泵此时已叠加了市政管网压力，差多少，补多少，充分利用管网余压，节省了能源；若市政管网供水量小于用户流量，储水罐水位下降，无负压呼吸器的浮球失去浮力而下移，无负压呼吸器打开，保证市政管网无负压。
第四，通过装在储水罐上的远传压力表检测市政管网压力，根据进口压力升高情况，自动调节加减泵时机，防止泵低扬程过载。当进口压力与设定出口压力比值大到某高值时，工频泵自动转为星形运行，保证系统平稳。当其大于用户需求的设定压力时，整个系统停泵，以节省能源。因同市政管网连接，即使停电，靠市政管网压力通过旁通管，依旧可使建筑低层用户维持供水。最后，根据小区供水要求可实现PLC和远程监控计算机之间数字通信，监控设备各泵状态、进口压力、出口压力、主附泵流量、设备流量、变频器频率等参数。此套设备的增加可大大提高供水系统的可靠性及节约能源，特别是停电时还可依托市政供水压力使建筑低层用户维持供水的状态。
作者系泉州市全新物业管理服务代理有限公司总经理
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