业主委员会制度在物业管理体制中地位和作用及其改进思路
五、业主委员会制度的改进思路
尽管物业管理体制中有关业主委员会的制度在实践中已沿袭多年，在目前条件下有其一定的现实合理性，但我们也不能否认但我们也必须认识到这一制度仍然存在着法理上缺陷。
这一缺陷集中体现在物为管理合同契约关系中业主一方的主体定位问题上。各地物业管理法规一般都规定：业主委员会有权代表全体业主与物业管理公司签订物业管理合同。但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约（如欠费不交），物业管理公司是追究为主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任？首先从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。换句话说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订合同。这就形成了一个悖论，物业公司由于无法与每个业主分别达成协议而只能与业主委员会签合同，但若业主委员会以自身名义 签了合同却又对各个业主不具务约束力。这一悖论事实上造成了物业公司签订的合法性、有效性也构成了挑战，为今后更多的物业管理纠纷埋下了隐患。
作为物业管理体制基石之一的业主委员会制度存在如此致命的缺陷，必须引起我们的重视和深思。物业管理立法在过去多以行政规章的形式出台，几乎没有法学专家参与，在一些基本制度设计上片面强调行政监管的作用，较少从法理的角度进行深入分析研究，也不注重进入司法程序的可操作性，是造成这一缺陷的主要原因。
可喜的是，在国务院、建设部及各地方人大、政府的努力下，物业管理立法工作目前已取得了很大进展，首部物业管理行政法规棗《中华人民共和国物业管理条例》正进行紧张的修改论证：广西壮族自治区人大于今年10月份在《广西日报》全文刊登了《广西物业管理条例》修改意见稿，向社会广泛征求意见：《南宁市物业管理条例》也提上了我市政府、人大的立法日程。物业管理立法取得的上述进展为进一步完善物业管理基本制度设计提供了良好的契机。
就改进业主委员会的制度设计而言，关键是明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系，确定业主一方由谁作为主体与物业公司一方建立合同契约关系。如前所述，物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为， 由全体业主组成的业主团体，才是权利的享有者和义务的承担者。所以物业管理合同关系中业主一方当事人的意思自治也并非各个业主的完全意思自治，而是业主团体的意思自治。由此可见，在物业管理合同契约关系中与物业公司相抗衡的一方主体应该是由全体业主组成的业主团体，而非单个业主或业主委员会。香港《建筑物管理条例》中将业主团体称为“业主立案法团”。当然我们内地立法不一定要照搬香港的提法，究竟业主团体冠以何种名称为好，是“业主协会”不是“业主联合会”等等，尽可由立法者见仁见智择优选用。
单个业主是业主团体的一员。根据特权 理论体系中的建筑物区分所有权理论，在多元化产权物业中，单个业主并非孤立享有物业各个部分的所有权，而是与其他全体业主一起，在各自物业密不可分的客观前提下，作为业主轩体组织的一员，在享有各自单元物业的专有权的同时，与其他全体业主分享共有权、相邻权和成员权等权利，并共同承担相应的义务。业主团体与物业管理公司签订的合同，其性质类似于工会与企业签订的集体劳动合同，对团体内每个成员均具有同等约束力。
业主委员会是业主团体的内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。在处理全体业主的共同事务时，如参与涉及全体业主共同利益的民事诉讼或与物业管理公司签订物业管理合同等，业主委员会仍然是有关民事行为的具体实施者，但在实施这些民事行为时，不能使用业主委员会自身的名义，而只能使用业主团体的名义。只有如此，才能从根本上解决现存制度中主体缺位的问题。
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