业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
（二）业主大会、业主委员会制度的基本原则
弄清业主大会，业主委员会制度的立法基础，认真学习《物业管理条例》，《业主大会规程》，不难看出我国业主大会业主委员会制度具有以下基本原则：
1.业主大会要代表和维护使命业主合法权益的原则
业主大会是基于物业管理区域内物业在结构组成，权力归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。只要是物业管理区域内的物业所有人均享有参加业主大会、对物业共同事项进行管理的权利，业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，委员也应当从全体业主中选举产生。业主大会各业主权利的行使是基于其拥有的财产权份额，业主委员会权利的行使则是基于业主大会的授权，毋庸置疑的是，业主大会业主委员会均是维护全体业主物业管理合法权益的组织机构。
2.业主大会决策、业主委员会执行的原则
我国《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行如“选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作”等职责。第十五条第一款规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”可见，业主大会行使相关权利的核心是物业区域物业管理事务的决策，业主委员会行使相关权利的核心是执行业主大会的决议，超出这个界限，就是超越职权。
3.业主的权责相一致的原则
在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。同时，权利和义务是相对应的，权利与义务具有一致性，也即权利与义务是并存的，任何一项权利都必然伴随着一个或几个保证其实现的义务，没有义务的权利，也没有无权利的义务；而且权利和义务是对等的，业主在享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。
三、业主大会、业主委员会制度运作典型问题分析
明确业主大会，业主委员会制度的立法基础和原则，笔者拟以此为基础，通过分析物业管理实践中的业主大会业主委员会动作典型问题，以期抛砖引玉，引发业内同仁思考，共同解决业主大会业主委员会运作存在的问题。
（一）正确理解业主大会中的“民主协商”、“少数服从多数”原则问题
“民主协商”、“少数服从多数”是业主大会议事的基本原则。物业管理实践中业主往往以此为依据，行使自身权利主张。其实业主大会的“民主协商”、“少数服从多数”原则与政治权利中的“民主协商”、“少数服从多数”的基础是不同的，前者是财产权，即体现了现代民法的基本原理，正如现代民法所崇尚的“财产即自由”，也诚如经济学家布坎南所言“否定了财产权，自由就失去了保障”。而后者是人权，天赋人权，“人人生而平等”。业主大会中业主权利的行使，并非是政治权利中的一般原则，而是在民主协商的基础上，根据物业业权份额来行使其相关权利，占全体业权份额少的那一部分业主必须服从于占全体业权份额多的那一部分业主。业主大会简单地以政治权利的“民主协商”、“少数服从多数”原则决定物业管理事务，既是违背业主大会、业主委员会制度原则要义，也是对业权份额较大业主合法权益的侵害。
当然强调“少数服从多数”原则，并不排斥维护弱势群体利益，保护小业主权益的公平。例如，拟议中《物权法》草案第七十八条明确规定：“选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人”、“选举和更换业主委员会”、“制定和修改建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”。这种规定就是一种适当保护，但这种保护是有一定限制条件的，其不能损害其它业主，尤其是业权份额较大业主的合法权益。因此，业主在行使自身合法权利时，首先要正确理解业主大会的“民主协商”、“少数服从多数”原则。
（二）准确理解业主委员会是业主大会的常设执行机构的问题
业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体法律关系的构成主体，即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成人员。业主委员会的组成人员则是全体业主基于信任按法定程序经业主大会民主选举产生的，业主委员会可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定必须由业主大会作出。从本质上说，业主委员会是业主大会决议的执行机构，仅仅是解决物业管理中共有财产权利保护问题时的常设机构。其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权。
《业主大会、业主委员会运作问题引发的思索》相关文章
- 业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
- › 业主大会的地位、运作及制度建设
- › 业主大会决议（示范文本）
- › 什么是业主大会？
- › 业主和业主大会
- › 从个案判例试析政府对业主大会指导与业主委员会备案的法规完善
- › 业主大会 — 民主游戏
- › 北京市朝阳区银枫家园业主大会的实施方案
- › 业主大会会议方案
- › 业主大会指导方案
- › 业主大会筹备工作报告
- › 业主大会越权业主该怎么办？
- › 业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
- 在百度中搜索相关文章：业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
- 在谷歌中搜索相关文章：业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
- 在soso中搜索相关文章：业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
- 在搜狗中搜索相关文章：业主大会、业主委员会运作问题引发的思索
