中国物业管理考察团访问韩国和日本的报告
（四）物业管理企业的专业化程度高。日本韩国的物业管理发展水平较高。从考察的情况看，韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时，没有失修失养的现象；大厦及住宅均很清洁，基本没有卫生死角。韩国日本一般居住区的管理水平大约达到北京市的全国优秀小区的管理水平。
日本韩国的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。特别值得关注的是，在一些比较小的住宅或大厦中，业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。在上述的例子中，公共或私家的水电配件坏了，主席或业主可以直接找五金商店购买并由其上门安装，如需修理，可以请专业公司上门服务；楼内的安全由全体业主负责，多是采用门禁系统，而楼外的公共治安这是由警察负责。由于日本的住宅以单体楼房为多，以这种例子存在的管理方式还是比较多的。
（五）韩国日本物业管理发展的一个特点是政府依靠社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理士协会。日本相关的全国性组织则比较多，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务，另一方面也从事行业规范化的工作。特别应该提出的是，日本在“关于推进公寓管理规范化的法律”中专门设定一章，规定要成立“推进物业管理正规化中心”。中心为财团法人，全国仅设一个。中心的主要任务是帮助管理工会（业主委员会）推进物业管理的正规化，主要业务为：1、收集整理有关物业管理正规化的情报资料，并且提供给管理工会（业主委员会）的管理者及其他有关人员；2、关于物业管理的正规化，向管理工会（业主委员会）的管理者提供技术支持、咨询；3、为了处理物业管理方面的投诉，进行必要的指导和提出建议；4、进行物业管理方面的调查研究；5、进行有助于物业管理正规化的广告和宣传活动等等。
二、对进一步推动我国物业管理工作的建议
从韩国日本的物业管理经验看，我国在今后一段时期内应重视以下几项工作：
（一）加强物业管理方面的立法。物业管理方面的涉及的法律关系比较复杂，包括业主与业主之间、业主与业主大会、业主委员会之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间、业主与公用企业之间、物业管理企业与公用企业之间等等。我国目前没有区分所有权法，业主与业主之间的权利义务关系没有法律条文予以界定。这样，以业主集合体购买物业管理服务的法律基础就不存在。物业管理企业服务的对象是一个群体，但构成这个群体的每个个体之间却没有任何法律上的联系，彼此间也没有法律上的义务，使物业管理推行起来很难。因此，从物业管理立法的紧迫性的角度，尽快地颁布有关区分所有权方面的法律是当务之急。其次，是通过法律规范物业管理企业以及物业管理企业与业主委员会之间的关系。
（二）加强对物业管理企业和从业人员的管理。与其它行业相比，物业管理企业具有较强的特殊性，它与居民的生活密切相关。日本韩国作为高度市场经济国家，通过登记制对物业管理行业实施了严格的监管，对从业人员的资格提出了较高的要求。我国目前相对而言对物业管理企业和从业人员监管力度不大，从业人员持证上岗制度没有全面落实。全国还没有建立起物业管理企业和从业人员的监管网。应充分考虑到行业的特殊性，在全国建立物业管理企业和从业人员的登录制度。对行业操作不好的企业和从业人员，要坚决地从物业管理行业中清除出去。
对物业管理行业的管理，还要从不断加强行业的培训教育的角度入手。通过经常的培训和考试制度，使行业人员的素质不断得到提高，从而推进全社会的物业管理工作。
（三）发展社会中介组织，实现政府管理职能的转变。日本韩国在行政管理上实行的是“小政府、大社会”的管理模式。政府在立法时就将一些社会服务职能转移给社会事业单位。如将一些行业管理行为交给行业协会，将对业主的指导工作交给“日本推进物业管理正规化中心”。我国目前对建立协会的工作比较重视，但是却对转移一些管理职能犹豫不决。很多协会变成了养老协会、开会协会、收钱协会。另外，建立的协会多是行业性的，主要由企业构成，具有一定的片面性。作为物业管理市场的两个主体，物业管理企业和业主的行为规范均很重要。所以，不仅要建立企业协会以规范行业行为，还要建立业主的协会，以帮助业主、规范业主的行为。
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