物业项目接管验收过程中应把握的主要问题
一、接管验收的作用及分类
接管验收是指物业管理企业接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理企业。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而物业的管理是由物业管理企业来进行的，加上物业管理企业参与了前期的设计和施工，只有它对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用做了各种准备，包括制定管理规章、组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理企业代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理企业向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取 《 用户手册 》 等。
（一）接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中一个重要环节。如果物业管理企业在接管验收中马虎从事、一旦接管合同生效，物业管理企业就必须承担合同中规定的义务和责任。因为物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理企业和业主来应付。因此，物业管理企业应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：
1. 明确交接双方的权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订 , 实现权利和义务的转移 , 在法律上界定清楚各自的义务和权利。
2. 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理企业的前期介入和接管验收，进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支，同时从总体上把握整个物业的质量。
3. 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量 ; 另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
（二）接管种类
1. 按接管物业特点，分为新建物业接管和原有物业接管。
2. 按取得方式可分为协议取得和招标取得。协议取得是指建设单位 ( 管委会 ) 与物业管理企业经协商达成委托代管协议；招标取得采用公平竞争的方式，建设单位 ( 管委会 ) 公开发标，各物业管理企业投标，竞争取得管理权。
3. 按委托方式又可分为承包方式和代理方式。承包方式是由物业管理企业负责全部管理费收支，盈亏与委托者无关。代理方式是由物业管理企业每月固定向委托者收取部分费用，如管理人员工资及各项福利、清洁费、水电保养费、服务代理酬金等，其他各项支出则实报实销。
二、接管验收中应把握的几个主要问题
（一）严格控制物业接管验收程序
1 ．新建房屋接管验收程序：建设单位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对验收中发现的
问题，按质量问题处理办法办理 ; 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
2 ．原有房屋接管验收程序：移交人书面提请接管单位接管验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间；接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记 ( 若无产权转移，则无须办理 ) 。
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