物业前期介入管些什么?

省大钱别省小钱

如今物业公司在竞聘的时候，往往会压低物业管理费以“取悦”发展商。其实这是种恶性的低层次竞争。在一些品质较高的楼盘，购房者是乐意为高水准的物业管理服务，支付相当的、合理的物业管理费的；相反，没有一定水准的收费，也难以保证有一定水准的服务。

但另一些大笔的费用，却是物业公司可通过前期介入为业主节省的：

电梯维修费一般0.55元／m2的设备运行费，只包含了电梯日常运行的开支，维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的售后服务有“全包”和“清包”之分，这需要发展商在购买电梯时作出决定。“全包”的费用较高，但日后的维修费用全部由厂家承担；“清包”的费用较低，发展商往往会选择这一种，但维修时一切费用由客户（也即业主）承担，往往更换一个小零件就得几百元。所以，从维护业主的利益出发，物业公司应该尽量“鼓动”发展商选择“全包”；因为这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售，所以物业公司的建议是较容易被接受的。

会所运行成本会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司必须为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

可能的话，物业公司应要求发展商将会所设在小区的边缘，在保证业主正常享用的前提下对外开放，采用内外有别的收费方式“以外养内”，贴补会所运行成本，使业主得实惠。如果会所只能对内开放，则物业公司须要求发展商提供一定的其它经营场所，用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准。

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