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(2) 项目投资开发的详细论证
指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题
(1) 立项时的宏观环境是怎样的
主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
(2) 立项时的微观环境是怎样的
了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
(3) 项目的市场定位分析
包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
(4) 初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案
投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
(5) 项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定
(6) 项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。
五、项目选择与论证要注意的问题
1、 营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。
2、 项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。
3、 项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。
4、 开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。
5、 既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。
六、房地产项目发展策划的工作理念简介
房地产项目发展策划的工作理念
1、 服务性质：辅助决策
2、 对客户的适应性：满足需求→引导需求→发掘需求
3、 服务的目标：
(1) 建立能够达致利润最大化的发展模式
(2) 建立资金运用的最优化策划方案
七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究→过程参与→营销培训与监测）
八、前期发展研究的主要服务模块：
1、 项目的区位价值评估；
2、 项目地块的开发价值评估；
3、 重要宏观经济指标的监控与分析；
4、 微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；
5、 项目SWOT分析与隐显因素分析；
6、 开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；
7、 市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；
8、 物业管理的要求；
9、 规划建筑设计方案的要求与评估；
10、 成本效益分析；
11、 风险分析。
九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备
1、 信息的积累──基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累
★ 目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本
★ 基础信息的内容：①新推楼盘监控；②行业聚焦点监控；③供求关系监控；④工程技术信息；⑤其他基础信息。
★ 形成中间信息产品：①对行业发展趋势的观点；②对行业聚焦点的评述；③区域市场分析；④特异性分析。
★ 对信息服务的要求：主动、热情、快速
2、 人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合；
★ 目的：提高服务质量、形成行业差异
★ 人员的招聘条件：①良好的基础素质：分析力与创造力；②专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；③工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。
★ 人员培训：①基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；②“在战争中学习”。
★ 人员积累：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。
★ 良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。
★ 专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。

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